【新横浜】外壁タイル劣化調査事例｜ロープアクセスによる打診調査から大規模修繕へ発展したSビルのケース
新横浜にあるテナントビル「Sビル（地上9階・地下1階／1989年築・新耐震基準）」にて、外壁タイルの浮きおよび剥離が目視で確認されたことをきっかけに、ロープアクセスによる外壁調査を実施しました。
本件は、外壁の安全性確認および劣化範囲の把握を目的とした調査であり、結果として大規模修繕工事の判断材料となった重要な事例です。
近年では、外壁タイルの劣化が進行していても初期段階では目視のみでは判断が難しいケースが多く、今回のように専門的な調査によって全体状況を可視化する重要性が高まっています。
目次
■ 相談のきっかけ
今回の調査依頼は、建物外壁の一部においてタイルの剥離が目視で確認されたことから始まりました。
Sビルは新横浜駅周辺の主要道路に面した角地に位置しており、特に十字路交差点という立地条件から、歩行者および車両の通行量が非常に多い環境です。
そのため、外壁材の落下リスクは単なる建物維持の問題ではなく、「第三者災害防止」という観点からも早急な対応が求められる状況でした。
管理会社様およびオーナー様としても、すぐに全面的な修繕工事に進むのではなく、
- まず建物全体の劣化状況を把握したい
- 危険箇所の範囲を明確にしたい
- 必要な修繕規模を判断したい
という意向から、事前調査としてロープアクセスによる外壁調査が選定されました。
■ 調査内容（ロープアクセスによる外壁調査）
本件では、仮設足場を全面的に設置することなく、ロープアクセス工法を用いて高所外壁調査を実施しました。
ロープアクセスは、建物外周に足場を組むことなく作業員が直接外壁へアクセスできるため、部分的かつ迅速な調査が可能となる手法です。（詳細はロープアクセスとはのページへ）
今回の主な調査内容は以下の通りです。
- 外壁タイルの打診検査
- 外壁全体の目視確認
- 劣化箇所の写真記録およびマーキング
特に今回は、タイルの浮きや剥離の有無だけでなく、外壁全体の劣化傾向を把握することを重視し、上層階から低層部まで広範囲にわたり確認を行いました。
また、角地建物という特性上、複数方向からの風雨影響も想定されるため、方位ごとの劣化状況にも注意を払って調査を実施しています。
■ 調査で確認された外壁の劣化状況
現地調査の結果、外壁全体において以下のような劣化現象が確認されました。
- 外壁タイルの浮き・クラック・剥離
- モルタル下地の爆裂（コンクリートの剥離）
- 窓サッシ周りのシーリング劣化
- 打継目地部分のシール材劣化および硬化
特にタイルの浮きについては局所的なものではなく、複数階・複数面にわたり確認され、経年劣化が進行している可能性が高い状態でした。
また、モルタルの爆裂が発生している箇所では、内部鉄筋の腐食が進行している可能性も否定できず、外壁全体として中長期的な安全性評価が必要な状況と判断されました。
さらに、シーリング材の劣化も広範囲に見られたため、雨水侵入リスクについても懸念される状態でした。
■ 写真報告書の作成と提出
調査後は、現地で撮影した写真をもとに、劣化箇所を図面上に明示した詳細な報告書を作成し、管理会社様およびオーナー様へ提出しました。
報告書には以下の内容を整理しています。
- 劣化箇所の位置図（マーキング付き）
- 各部位の劣化写真
- 劣化内容の分類（浮き・剥離・クラック等）
- 緊急性の高い箇所の整理
このように視覚的に状況が整理されたことで、建物全体の劣化状況が非常に分かりやすくなり、関係者間での情報共有がスムーズに進みました。
■ 管理会社・オーナー様の判断
報告書提出後、管理会社様およびオーナー様からは、
「想定以上に劣化が進行しており、早急な対応が必要である」
との判断がなされました。
特に本建物は十字路角地に位置し、人通りが多い環境であることから、外壁材の落下リスクが現実的な危険として強く認識されました。
その結果、部分補修ではなく建物全体を対象とした大規模修繕工事の見積依頼へと進むこととなりました。オーナー様の判断が早かった為、施工の日程調整も早急に対応させていただきました。
■ 大規模修繕へ発展した理由
今回の調査結果から大規模修繕へ移行した主な理由は以下の通りです。
- 外壁タイルの滑落リスクが複数箇所で確認された
- モルタル爆裂による落下危険性が存在した
- 雨水侵入による漏水リスクが懸念された
- 劣化が局所ではなく建物全体に分布していた
- 写真付き報告書により客観的な判断材料が揃った
特に重要だったのは、「感覚的な判断」ではなく「可視化されたデータ」に基づいて意思決定が行われた点です。
これにより、将来的な事故リスクを未然に防ぐための計画的な修繕へとつながりました。
■ 現場対応の難しさと安全対策
本現場は交通量および歩行者通行量の多い角地に位置していたため、作業中の安全対策が非常に重要なポイントとなりました。
特に懸念されたのは、調査中に発生する可能性のあるタイルやモルタルの落下リスクです。
そのため、以下の安全対策を実施しました。
- 1階部分にステージ足場を設置し落下物対策を実施
- 屋上からメッシュシートを垂下し外壁全体を養生
- 建物全体を覆う形でのデリアズ式バルーン工法を採用
これにより、外壁からの落下物リスクを抑えつつ、安全性を確保した状態で調査作業を実施しました。
また、通常の全面足場工事で必要となる躯体へのアンカー打設を回避できたため、建物本体への負荷軽減にもつながっています。
■ まとめ
今回のSビルにおける外壁調査では、ロープアクセスによる打診調査および目視調査を通じて、外壁タイルの劣化状況を正確に把握することができました。
その結果、写真付き報告書によって劣化状況が可視化され、管理会社様・オーナー様の意思決定を後押しし、大規模修繕工事へと発展する流れとなりました。
外壁劣化は初期段階では見落とされやすい一方で、放置すると落下事故や漏水など重大なリスクにつながる可能性があります。
今後も建物ごとの状況に応じて適切な調査手法を選定し、早期のリスク把握と安全性向上に貢献してまいります。
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