マンション・ビル管理において、漏水や雨漏り対応は管理会社様にとって大きな課題の一つです。

特に近年増えているのが、

• 修繕工事をしたのに再発した
• 防水工事後も漏水が止まらない
• 原因が分からないまま追加工事になった
• オーナーへの説明が難しくなった

という“再発トラブル”です。

漏水対応では、「とりあえず防水工事」「とりあえずシーリング補修」といった応急的な工事が先行してしまうケースも少なくありません。

しかし実際には、“工事前の建物調査不足”が原因で問題が長期化しているケースが非常に多く見られます。

本記事では、管理会社様向けに、

• 漏水が再発する原因
• 実際に多い失敗事例
• 調査不足によるリスク
• ロープアクセスによる建物調査の重要性

について詳しく解説します。

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「工事したのに止まらない」が増えている理由

漏水や雨漏りは、原因箇所が一つとは限りません。

例えば、

• 外壁クラック
• シーリング劣化
• 屋上防水
• サッシ周辺
• 配管まわり
• タイル浮き
• 躯体劣化

など、複数の要因が重なっているケースもあります。

しかし現場では、

「以前も同じ工法で直った」
「まずは防水工事をしてみる」
「目視で怪しい箇所だけ補修する」

という流れで工事が進むことがあります。

その結果、本来の原因が残ったままとなり、数ヶ月後に再発してしまうケースが発生します。

特に東京の中高層ビル・マンションでは、建物構造が複雑なため、“見えている場所＝原因”ではないことも珍しくありません。

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【失敗事例①】屋上防水を施工したが漏水が再発

最も多いケースの一つが、

「屋上防水工事を行ったが改善しなかった」

という事例です。

室内天井から漏水が発生していたため、屋上防水の劣化を疑い、防水改修を実施。

しかし数ヶ月後、再び同じ部屋で漏水が発生しました。

その後あらためて建物調査を行った結果、実際の原因は外壁クラックからの雨水侵入だったというケースがあります。

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なぜ失敗したのか

問題は、「原因特定前に工事を進めたこと」です。

漏水は水の侵入口と症状発生箇所が異なるケースも多く、表面だけでは判断できません。

特に高層建物では、

• 風向き
• 外壁内部
• サッシ周辺
• 躯体内の水の流れ

なども影響します。

つまり、“どこから水が入っているのか”を調査せずに工事を行うと、再発リスクが高くなるのです。

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【失敗事例②】シーリング工事後も雨漏りが改善しない

外壁シーリングの劣化は漏水原因として非常に多く見られます。

そのため、

「まずシールを打ち替えましょう」

という提案になるケースも少なくありません。

しかし実際には、

• タイル浮き
• 外壁内部の劣化
• 防水層端末不良
• サッシ取合い

など別原因だったというケースもあります。

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“とりあえずシール”のリスク

もちろんシーリング工事自体は重要です。

しかし問題は、「原因確認をせず全面施工してしまうこと」です。

結果として、

• 工事費だけ発生
• 症状改善なし
• 再調査
• 再工事

となるケースもあります。

管理会社様としても、

「なぜ直らなかったのか」

という説明が必要になるため、オーナー対応が難しくなることがあります。

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【失敗事例③】足場を組んだが原因箇所が違った

漏水調査では、足場仮設費用が大きな負担になるケースがあります。

しかし、

「全面足場を組んでから確認した結果、部分補修で済んだ」

というケースも実際にあります。

特に、

• 限定的なクラック
• 一部シーリング不良
• ピンポイント漏水

などであれば、全面工事が不要な場合もあります。

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調査不足で起こる管理会社の負担

漏水再発は、単なる工事問題ではありません。

管理会社様にとっては、

• オーナー説明
• 入居者対応
• 工事調整
• 保険関連
• 再見積
• クレーム対応

など、業務負担が大きくなります。

さらに、

「以前工事したのになぜ再発したのか」

という説明を求められるケースもあります。

そのため最近では、工事前の建物調査を重視する管理会社様が増えています。

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なぜ“建物調査”が重要なのか

建物調査の目的は、単に劣化を見ることではありません。

重要なのは、

「本当の原因を特定すること」

です。

調査では、

• 外壁
• 防水層
• シーリング
• サッシ
• 配管
• タイル
• 躯体

などを総合的に確認します。

原因を整理したうえで修繕計画を立てることで、

• 無駄な工事削減
• 再発防止
• 工事範囲最適化
• コスト削減

につながります。

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ロープアクセスによる調査が増えている理由

近年増えているのが、ロープアクセスによる無足場調査です。

従来は調査だけでも足場が必要になるケースがありました。

しかしロープアクセスを活用することで、

• 必要箇所だけ調査できる
• 足場費用を抑えられる
• スピード対応しやすい
• 高所確認が可能

というメリットがあります。

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「まず原因確認したい」に対応しやすい

管理会社様から特に多いのが、

「まずは原因を確認したい」

というご相談です。

ロープアクセス調査であれば、漏水疑い箇所へ直接アクセスしやすく、部分調査にも対応できます。

そのため、

• 大規模修繕前
• 足場計画前
• 漏水初動対応

などでも活用されています。

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写真報告書が管理業務で重要な理由

調査では、“調査結果をどう共有するか”も重要です。

特に管理会社様では、

• オーナー報告
• 理事会提出
• 履歴管理
• 修繕提案

などで資料が必要になります。

写真付き報告書があることで、

• 劣化状況が分かりやすい
• 原因説明しやすい
• 修繕優先順位を整理しやすい
• オーナー理解を得やすい

というメリットがあります。

また、将来的な大規模修繕計画の基礎資料として活用されるケースもあります。

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修繕工事の前に「まず調査」という考え方へ

漏水や雨漏りは、単純な補修だけでは解決しない時代になっています。

特に、

• 建物の高経年化
• 複雑な構造
• 過去改修の影響

などにより、原因特定が難しい建物も増えています。

だからこそ重要なのが、

「まず工事」ではなく、

「まず調査」

という考え方です。

事前調査を行うことで、

• 原因特定
• 無駄工事削減
• 再発防止
• コスト最適化
• オーナー説明強化

につながります。

管理会社様にとっても、建物調査は単なる確認作業ではなく、“適切な修繕判断を行うための重要なプロセス”になっています。

漏水や外壁トラブルでお困りの際は、工事だけでなく、まずは建物調査から検討してみてはいかがでしょうか。

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