ロープアクセスによる外壁調査で建物全体の状態を把握し、優先順位を付けた部分改修を実施

東京都目黒区にあるオフィスビルにて、ロープアクセス工法による外壁タイル打診調査および外壁タイル補修工事を実施しました。

建物は竣工以来一度も大規模な外壁改修工事が行われておらず、「まずは建物全体の状態を把握し、その結果をもとに必要な箇所から改修したい」とのご相談をいただきました。

建物全体を一度に改修すると多額の費用が必要となるため、今回はロープアクセス工法を活用して外壁4面の打診調査を実施し、その調査結果をもとに劣化が進行していた2面のみを補修しました。

ロープアクセス工法は、足場を全面に設置する必要がないため、建物全体の調査を行ったうえで必要な面だけを施工できることが大きな特長です。オーナー様のご予算や修繕計画に合わせて施工範囲を柔軟に設定できるため、無理なく計画的な建物維持管理を実現できます。

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工事概要

工事名：Fビル タイル補修工事

施工場所：東京都目黒区

建物用途：オフィスビル

建物概要：地上7階建て（築年数不明）

施工内容

• 外壁4面タイル打診調査
• 外壁2面タイル貼り替え工事
• エポキシ樹脂注入工事（約600箇所）
• タイル貼り替え（約1,200枚）

使用材料

• タイル用ボンド
• エポキシ樹脂

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ご相談内容

今回ご相談いただいた建物は、竣工以来一度も大規模修繕工事を実施しておらず、外壁の劣化状況を把握できていない状態でした。

お客様からは、「外壁全体の状態を調査し、その結果を確認したうえで改修工事を進めたい。しかし、一度に全面改修を行うだけの予算を確保することは難しいため、危険性の高い箇所から優先的に施工したい」とのご要望をいただきました。

外壁は建物の資産価値や安全性を維持する重要な部分ですが、劣化状況を把握しないまま部分的な補修を繰り返してしまうと、将来的に補修範囲が拡大し、結果として修繕コストが増加してしまうケースも少なくありません。

そこでデリアズプラン株式会社では、まず建物全体をロープアクセスで調査し、建物の現状を正確に把握したうえで、優先順位を付けた改修計画をご提案しました。

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調査結果

今回のご依頼では、ロープアクセス工法による外壁4面のタイル打診調査を実施しました。

打診調査とは、専用の打診棒を使用してタイルを一枚一枚叩き、その音の違いからタイルの浮きや接着不良を確認する調査方法です。外壁タイルは見た目に異常がなくても、内部ではモルタルや接着材が劣化していることがあり、目視だけでは判断できない危険箇所が存在します。

調査の結果、複数箇所でタイルの浮きや接着力の低下が確認されました。竣工以来改修工事が行われていなかったことから、長年の雨風や紫外線、寒暖差などの影響による経年劣化が進行している状態でした。

このような外壁タイルの浮きを放置すると、強風や地震、日々の温度変化などをきっかけにタイルが剥落する危険性があります。外壁タイルの剥落事故は歩行者や建物利用者に重大な被害を及ぼす可能性があるため、建物管理において最も注意しなければならない劣化症状の一つです。

一定規模以上の建築物では、建築基準法第12条に基づき定期的な外壁調査が義務付けられていますが、それ以外の建物についても、築年数が経過した建物や一度も外壁改修を実施していない建物は、予防保全の観点から定期的な打診調査をおすすめしています。

また、ロープアクセス工法は足場を設置することなく建物全体を調査できるため、調査費用を抑えながら短期間で劣化状況を確認できることも大きなメリットです。

今回も建物全体の調査結果をもとに、お客様のご予算を考慮しながら補修範囲を検討し、劣化が著しかった2面を優先して改修する計画をご提案しました。全面改修ではなく必要な箇所から段階的に施工することで、安全性を確保しながら将来的な修繕計画も立てやすくなります。

【写真】施工前　外壁タイル打診調査

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施工内容

打診調査の結果をもとに、劣化が著しかった外壁2面を対象として補修工事を実施しました。

浮きや剥離の恐れがあるタイルは一枚ずつ慎重に撤去し、新規タイルへの貼り替えを行いました。また、既存タイルを再利用できる箇所については、約600箇所のエポキシ樹脂注入工事を実施し、タイルの接着力を回復させています。

エポキシ樹脂注入工法は、浮きが発生したタイルを撤去せずに補修できるため、健全部を残しながら外壁の耐久性を向上させることができる工法です。劣化状況に応じてタイル貼り替えと注入工事を使い分けることで、建物への負担を抑えながら効率的な補修を行いました。

最終的には約1,200枚のタイル貼り替えを実施し、将来的なタイル剥落のリスクを低減するとともに、安全性の高い外壁へと改善することができました。

【写真】タイル撤去状況

【写真】タイル撤去作業（養生）

【写真】エポキシ樹脂注入工事

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ロープアクセス工法を採用した理由

今回の工事で最も重要なポイントは、建物全体を調査したうえで、お客様のご予算に合わせて施工範囲を決定できたことです。

外壁4面すべてを一度に改修する場合、全面足場の設置や長期間の工事が必要となり、工事費用も大きくなります。

しかし今回は、まずロープアクセス工法で建物全体の打診調査を実施し、劣化状況を正確に把握しました。その調査結果をもとに、お客様と打ち合わせを重ね、危険性の高い2面のみを優先的に補修する計画をご提案しました。

ロープアクセス工法は、足場のように建物全体を囲う必要がないため、「1面だけ」「2面だけ」「この壁だけ」といった部分的な施工にも柔軟に対応できることが大きなメリットです。

そのため、

• まずは建物全体を調査したい
• 予算内で危険箇所だけ補修したい
• 数年かけて計画的に改修したい
• 修繕積立金に合わせて工事を進めたい

といったご要望にも対応しやすく、お客様の修繕計画に合わせたご提案が可能になります。

今回は全面改修ではなく2面のみの施工としたことで、不要な工事を行わずに必要な箇所へ予算を集中させることができ、安全性を確保しながらコストを抑えた改修を実現しました。

また、オフィスビルの1階エントランスは利用者の出入りが非常に多い場所でしたが、足場を設置しないロープアクセス工法を採用したことで、建物の営業や利用環境への影響を最小限に抑えながら施工を進めることができました。

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安全への配慮

工事期間中は、建物利用者や歩行者の安全を最優先に施工を行いました。

特に人の往来が多いエントランス上部については、人通りが少なくなる土日に施工を実施し、平日はエントランス付近での作業を避ける工程を組みました。

また、作業エリアには監視員を配置し、資材や工具の落下防止対策を徹底するとともに、ロープアクセスならではのコンパクトな施工範囲を活かし、安全管理を徹底しながら工事を完了しています。

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担当者コメント

今回のように、「まずは建物全体の状態を把握し、予算に合わせて必要な箇所から改修したい」というご相談は、近年特に増えています。

全面改修は建物を長寿命化するうえで理想的ですが、建物の規模や修繕計画によっては、一度にすべてを施工することが難しいケースも少なくありません。

そのような場合でも、ロープアクセス工法であれば建物全体を調査し、危険性や劣化状況を把握したうえで、優先順位を付けた部分改修をご提案できます。

デリアズプラン株式会社では、「今すぐ全面改修を行う」のではなく、「今、本当に必要な工事は何か」をお客様と一緒に考え、建物の将来を見据えた修繕計画をご提案しております。

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まとめ

外壁タイルの浮きや剥落は、建物の美観だけでなく、人命にも関わる重大な事故につながる可能性があります。そのため、建物全体の状態を正確に把握するための定期的な打診調査が非常に重要です。

今回の施工では、ロープアクセス工法を活用することで建物全体を調査し、その結果をもとに劣化が進行していた2面のみを優先して補修しました。全面改修ではなく、予算や修繕計画に合わせて必要な範囲から施工できることは、ロープアクセス工法ならではの大きなメリットです。

デリアズプラン株式会社では、外壁タイル打診調査・外壁補修・漏水調査・部分改修まで一貫して対応しております。

「全面改修はまだ難しいが、安全性を確保したい」
「まずは建物全体を調査して修繕計画を立てたい」
「予算に合わせて段階的に改修を進めたい」

このようなお悩みをお持ちのオーナー様・管理会社様は、ぜひデリアズプラン株式会社までお気軽にご相談ください。

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メタディスクリプション

目黒区のオフィスビルでロープアクセスによる外壁タイル打診調査を実施。建物全体を調査し、予算に応じて必要な2面のみを部分改修した施工事例です。