狭小地・縦長ビルの外壁補修をロープアクセスで実施｜東京都武蔵野市 Mビル 漏水対策工事

工事概要

ご相談のきっかけ

東京都武蔵野市にあるMビルのオーナー様より、漏水に関するご相談をいただきました。

6階テナントの退去後、原状回復工事のため室内クロスを撤去したところ、壁面内部に漏水の痕跡が確認されました。新規テナント募集を控えていたこともあり、早急な原因調査と補修が必要な状況でした。

現地調査の結果、漏水の原因は西面外壁に発生していたクラック（ひび割れ）の可能性が高いことが判明。本建物は1975年竣工で、外壁にはALC（軽量気泡コンクリート）が使用されていました。

ALC外壁は軽量で耐火性や断熱性に優れていますが、防水性能を塗膜やシーリング材に依存しているため、経年劣化によるクラックや塗膜の劣化が発生すると雨水が浸入しやすい特徴があります。

漏水の再発防止と建物保全を目的に、西面外壁の補修および塗装工事を実施することとなりました。

調査結果

外壁調査を実施したところ、西面外壁には複数のクラックが確認されました。

ALC外壁は微細なひび割れであっても雨水の侵入口となることがあり、浸入した雨水が外壁内部を伝って室内へ漏水するケースも少なくありません。

今回も外壁クラックから雨水が浸入し、壁内を経由して室内へ漏水していた可能性が高いと判断しました。

単純な塗装だけでは根本的な解決にならないため、クラック補修を含めた下地補修と防水性能の回復が必要な状態でした。

施工内容

今回の工事では、漏水原因となっていたクラック補修を中心に、西面外壁の補修および塗装工事を実施しました。

まずは劣化箇所の確認と下地処理を行い、クラック部分を適切な補修材で補修。その後、外壁全体の防水性能を回復させるため塗装工事を実施しました。

ALC外壁は下地の健全性が防水性能に大きく影響するため、表面的な補修ではなく、漏水原因を特定したうえで適切な下地補修を行っています。

主な施工内容

• 外壁劣化調査
• クラック補修
• 外壁下地補修
• 外壁塗装
• ロープアクセスによる高所作業

ロープアクセス工法を採用した理由

今回の工事では、西面外壁のみが補修対象でした。

一般的な足場工事では、一面のみの施工であっても広範囲に足場を設置する必要があり、補修範囲に対して仮設費用の割合が大きくなることがあります。

また、Mビルは高さのある縦長形状の建物であり、施工箇所周辺もスペースが限られた狭小箇所でした。足場を設置する場合、仮設計画が複雑になるだけでなく、コストや工期の増加も想定される状況でした。

そこで今回採用したのがロープアクセス工法です。

ロープアクセス工法は必要な箇所へ直接アクセスできるため、今回のような部分補修工事や狭小地での施工に適した工法です。

ロープアクセス工法のメリット

• 足場仮設・解体費用を削減できる
• 工期を短縮できる
• 狭小地でも施工が可能
• 縦長建物との相性が良い
• テナントや近隣への影響を軽減できる
• 必要箇所のみを効率的に補修できる

今回も足場を設置せず施工することで、コストを抑えながら効率的に漏水対策を実施することができました。

施工後の状況

工事完了後は降雨時の状況を確認し、これまで発生していた漏水が解消されたことを確認しました。

また、漏水の不安が解消されたことで、空室となっていた区画には新規テナントが決定。建物の維持管理だけでなく、賃貸経営の面でも良い結果につながりました。

雨漏りや漏水は放置すると内装材や設備の劣化だけでなく、空室リスクや資産価値の低下につながる場合があります。早期に原因を特定し、適切な補修を行うことが重要です。

まとめ

東京都武蔵野市のMビルにて、漏水の原因となっていたALC外壁のクラック補修および外壁塗装工事を実施しました。

今回の工事では、西面外壁のみが補修対象であったことに加え、建物が縦長形状で施工箇所周辺も狭小であったため、ロープアクセス工法を採用しました。足場仮設を行わず必要な箇所へ直接アクセスすることで、工期とコストを抑えながら効率的な漏水対策を実現しています。

狭小地や高層建物、部分補修工事では、足場工事よりもロープアクセス工法が有効なケースがあります。

当社では、ビル・マンション・商業施設の雨漏り調査、外壁調査、外壁補修工事をロープアクセス工法で対応しております。漏水や外壁劣化でお困りの際は、お気軽にご相談ください。

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